Ипотечное кредитование предполагает высокие риски. За 15-20 лет, на которые обычно выдают ипотечные займы, финансовое состояние заёмщика может существенно меняться, и в некоторые острые моменты ему может не хватить денег на платежи по кредиту. Квартира при ипотечном кредитовании является залоговым имуществом и, в случае регулярных невыплат по кредиту, может перейти в собственность кредитора.
Ипотечный капкан
Договоры ипотечного кредитования составляют таким образом, что при наличии серьезных просрочек сохранить ипотечное жильё практически невозможно. Согласно закону, на ипотечное жильё не распространяется защита от взыскания, так как оно является залоговым имуществом, которое гарантирует возврат средств кредитору.
Фактически, взятая в ипотеку квартира принадлежит банку до момента полного погашения кредита. Несмотря на это, лучший выход при проблемах с выплатой ипотечного кредита —банкротство.
Варианты развития событий
На практике ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от конкретной ситуации. Приведем несколько примеров:
Заемщик потерял работу/сбережения и не способен платить по ипотеке
Одним из вариантов решения проблемы может стать реструктуризация долга. Если бы речь шла о потребительском кредите, то шансы на реструктуризацию были бы выше, но в случае с ипотекой — это маловероятно. При расторжении ипотечного договора банк конфискует жильё, а долг будет считаться погашенным. Может также возникнуть ситуация, когда сумма долга превышает стоимость ипотечной недвижимости, в этом случае заемщик остается должен даже после потери квартиры. В подобном случае идеальным вариантом является банкротство, так как после реализации имущества долг списывается полностью. В этом случае прочие долги, например, по ЖКХ или по потребительским кредитам, также будут списаны.
Заемщик с большим количеством разных долгов принимает решение платить только по ипотеке, чтобы сохранить жильё
Некоторое время так можно прожить, но затем кредиторы сделают всё возможное, чтобы отнять его. Учитывая, что на ипотечные квартиры может обращаться взыскание, можно прогнозировать, что рано или поздно заемщик лишится этой недвижимости. В практике банков и других кредитных организаций, принято подавать в суд на несостоятельных заемщиков. В их отношении возбуждается исполнительное производство, в результате которого служба судебных приставов получает контроль над доходом должника и списывает его в счет долгов. В результате средств на выплату ипотеки не остаётся и жильё забирают как залоговое имущество.
Заемщик может решить списать все долги при помощи процедуры банкротства и оставить только ипотеку
Как де-юре, так и на практике, такой вариант невозможен. По закону нельзя списать долги перед определёнными кредиторами, при банкротстве рассматривается и списывается вся совокупность долгов заёмщика.
Время — деньги
В ситуациях с ипотекой опасно терять время, рассчитывая на кредитные каникулы или на то, что финансовое положение внезапно станет лучше. В силу большого объема ипотечных долгов, начисление значительных сумм в виде процентов происходит в короткие сроки, это почти никогда не позволяет заемщикам вернуться в привычный график платежей. Если дело не касается особых случаев, о которых мы расскажем ниже, то имеет смысл инициировать процедуру банкротства, чтобы минимизировать потери при списании долгов.
Защита ипотечных заемщиков
Закон, в ряде случаев, защищает интересы ипотечных заемщиков в процедуре банкротства и запрещает взыскивать предмет залога. Например, когда суд установил, что нарушение кредитных обязательств является незначительными. Т.е. время просрочки не превышает трёх месяцев. Чтобы изъять имущество в подобных случаях, кредитору необходимо доказывать недобросовестность заемщика, а это сложноосуществимо на практике.
В соответствии с п.5. статьи 51 Закона «Об ипотеке», существует ещё одно ограничение по взысканиям объекта залога. Если заёмщик допускает просрочки, но периодически вносит платежи по ипотечному кредиту, то взыскать объект залога могут лишь в том случае, когда просрочки регулярны, т.е. взносы постоянно поступают не вовремя, более 3-х просрочек на протяжении года.
Во время банкротства залоговое имущество находится в собственности должника. Если суд принимает решение о реструктуризации или достигнуто мировое соглашение, заемщик сохраняет жильё. В ряде случаев для ипотечных заемщиков такие сценарии являются более приемлемыми. Если назначается процедура реализации, то залоговое имущество попадает в конкурсную массу. После реализации 80% от вырученной суммы направляется на погашение кредита, остальные на выплаты по другим долгам. Если после погашения остаются средства — их возвращают заемщику, если средств не хватает — долг списывают.
Если на ипотечной жилой площади проживают несовершеннолетние дети, можно подключить попечительский совет. В результате банкротства с процедурой реализации имущества, квартира перейдет в собственность банка, но её не смогут изъять до момента, пока дети не достигли возраста 18 лет.
При реализации квартиры на торгах можно выкупить её, взяв займ у частной компании. В этом случае придется единовременно заплатить рыночную стоимость недвижимости. Но стоимость квартиры на торгах обычно ниже и банкрот может снизить потери от процедуры, выкупив жилье.
Когда по иску кредитора или в ходе банкротства судом принято решение о реализации имущества (в том числе залогового), ипотечный заёмщик может попытаться договориться с банком. Отменить такое решение нельзя, но можно попросить кредитора отсрочить его исполнение. Максимальный срок отсрочки на что можно рассчитывать в подобных случаях — 12 месяцев.
Как проходит взыскание долга по ипотечной квартире без банкротства
Без банкротства ипотечный кредитор, в случае просрочки при взыскании, реализовывает залоговую недвижимость, при этом стоимость недвижимости утверждается судом по оценке кредитора. Обычно банки заявляют заниженную стоимость ипотечного жилья. Для этого есть основания, так как оно является вторичной недвижимостью. Оставшаяся сумма взыскивается с заёмщика. Таким образом заемщик может лишиться имущества и остаться с долгами.
Банкротство при военной ипотеке и маткапитале
Если недвижимость приобреталась при помощи материнского капитала, в случае банкротства, это не защитит недвижимость от реализации. Это имущество признают залоговым, и в соответствии с законом об ипотеке его продадут в счет погашения долга. После реализации имущества при банкротстве, от полученных средств отделяется материнский капитал и направляется в Пенсионный Фонд. При необходимости семья сможет им вновь воспользоваться, так как по закону материнский капитал не может взыскиваться в счет долгов.
В случае с военной ипотекой, ипотечную задолженность за военнослужащего, продолжающего контрактную службу, выплачивает государство. Т.е. он может списать долги при помощи банкротства, при этом остаться собственником ипотечной квартиры. Особенность в том, что при такой форме ипотечного кредитования долг возникает после завершения военной службы, т.е. в момент, когда прекращается действие военных льгот. После чего государство перестает платить по ипотеке и банкротство проходит в обычном порядке, а ипотечная недвижимость подлежит реализации.
Можно ли сохранить ипотечное жилье?
Гипотетически, такая возможность существует. Для этого нужно договориться с банком о реструктуризации ипотечного долга. Это можно сделать непосредственно с уполномоченными представителями кредитора или путём банкротства с реструктуризацией в арбитражном суде. Важно понимать, что сама процедура достаточно длительная и просрочки в плане реструктуризации недопустимы. В противном случае неизбежна потеря ипотечной недвижимости. Тогда имеет смысл задуматься о растягивании процесса и использовании реструктуризации.
Возможен ещё один вариант сохранения ипотечной недвижимости, при процедуре реализации имущества. В этом случае квартира выставляется на торги, и заемщик, может выкупить её, если найдет достаточное количество денег. Обычно стоимость реализуемого в связи с банкротством жилья значительно ниже рыночной, что несколько облегчает поиск необходимой суммы. Сама процедура достаточно длительная и занимает около года, это также увеличивает шансы на выкуп квартиры на торгах.
Если нужную сумму найти не удастся, то до завершения процедуры заемщик может проживать в своей квартире. При реализации квартиры без банкротства, должник будет выселен в течение месяца или быстрее.
Ипотека и брак
Когда банкротом становится один из супругов, а на второго оформлены ипотечные обязательства, с ипотечной недвижимостью ничего не происходит. Например, муж спокойно платит ипотечный кредит, пока жена проходит процедуру банкротства. В случае с ипотечной недвижимостью, оформленной на второго супруга, риска потерять её при банкротстве нет.
Исключение составляют случаи, когда супруги несут по договору солидарную ответственность, в этом случае квартира будет изъята и попадет в конкурсную массу.
Ипотека после банкротства
После банкротства можно обратиться в банк за новой ипотекой. Отношение к банкротам у банков разное, некоторые кредитные организации даже охотнее выдают кредиты в силу того, что у него гарантированно нет долгов и он не может обанкротиться в ближайшие 5 лет. Чтобы увеличить шансы получить ипотечный кредит, перед тем как брать его, имеет смысл взять несколько потребительских и своевременно выплатить их.
Это связано с тем, что просрочки, которые предшествовали банкротству, повлияли на показатели, значимые для рейтинга кредитной истории, и испортили их. Такие действия улучшат кредитный рейтинг, и соответственно, банк отнесется к заемщику благосклоннее.
